全部文章|房仲地政士陳志旻｜包租代管

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買房必看 | 購屋觀念 2023-12-07 268 首購｜購屋觀念｜到底該不該買房？｜房仲地政士陳志旻房價不斷往上漲，薪水卻原地不動，看到朋友紛紛購屋，我好猶豫到底該不該進場？我又看到政府在打房，蓋社會住宅，現在又少子化，房價以後應該會跌阿，現在真的是購屋時機嗎？這個問題並無標準答案，雖然我是房仲，但我不是死多頭，只會叫你買房如果你也有以上的困擾，看看我的建議吧購房動機：在考慮購房前，先搞清楚自己的動機。是不是一定要買房子，如果名下沒買房，有自住需求，那就不用囉嗦，有合適就可以決定了，但在入手前要做好功課。《禮記》大學篇：「齊家治國平天下」，解決居住問題是首要之務。需求優先：有很多人買房子會想太多，例如覺得房價好高喔，以後一定會跌，所以現在先不要買，但如果你是要自住，到底漲跌跟你有甚麼關係，所以不需要考慮未來的漲跌，如果你只有一間房，房價漲或跌，你還是沒辦法搬出去，所以自住的房子，未來的漲跌與你無關，需求才是需要思考的問題，你的需求解決了嗎?小孩要念書、工作要換區域，難道還是不換屋嗎？所以解決眼下的需求才是重點，房屋是剛性需求，而且是一種可以抵抗通脹的投資。考慮自己的需求是否已經得到滿足，如果是，就進場吧。
賣房必看 | 自售 2023-12-06 981 自售房屋寶典｜房仲經歷18年的地政士教你自售省下百萬仲介費｜房仲地政士陳志旻房價高漲的年代，是否想試試看自己賣房，省下高額的仲介費呢？就讓我教你該如何一步步順利賣出自己的房子，保姆級的教程，含金量超高，一定要收藏起來，接下來請一步步跟著我的步驟~Let's Go Step 1：確定基本資料基本資料包含坪數(車位要拆算)、屋齡、建材、主要用途，有資料才能計算售價，所以要先調謄本 (一)調謄本：謄本是不動產的身分證，包含了建物謄本、土地謄本、地籍圖、建物測量成果圖，請務必調齊 (二)如何調謄本：謄本分為三類，調第二類謄本即可，調謄本的方式如下 1. 臨櫃申請：申請人須帶身分證，至各地的地政事務所就可以申請，現場都會有志工協助您，一張20元 2. 網路申請：需Hinet帳號或購買Hinet點數卡才可使用，可到全國地政電子謄本系統 or 北北桃地政資訊網路e點通申請 3. 便利商店：自民國104年7月後開放便利商店(7-11、全家、OK、萊爾富)也能申請謄本，但須要帶自然人憑證，照著ibon的指示按，最後要留手機號碼，等待簡訊發送過來之後，就可以列印了 4. 請熟識的房
買房必看 | 買房財務評估 2023-12-06 301 買屋前必看｜1分鐘了解你的購屋能力指數｜首購｜房貸｜房仲地政士陳志旻準備邁入人生的下一個階段了嗎？想買房，卻不知道能負擔多少錢的房子？小陳用1分鐘教你算出能買多少錢的房子喔！購屋能力指數試算公式2步驟： ✔ 步驟1 算出可負擔之房貸總額假設每月可支付房貸金額為5萬元請記得1個數字3800 3800是每1百萬貸款30年，每月本利攤還金額，利率抓2.2% 50000除以3800*100萬=1315萬 1315萬代表的是可負擔的房貸總金額若年紀在40歲以下，可拉長房貸年限到40年這時候要記另外一個數字3150 3150代表的是每1百萬貸款40年，每月本利攤還金額，利率抓2.2% 負擔房貸總額提升為1587萬 (5萬/3150*100萬=1587萬) ✔ 步驟2 推算可購買之房屋總價公式：「可負擔之房貸總額」／「貸款成數」＝」可負擔的房屋總價。若您已經超過40歲，可負擔房貸總額是1315萬，1315/0.8=1643萬，代表你可以買成交價在1643萬元的房屋，需要有2-3成的自備款喔，但還必須考慮買房的成本，如過戶相關稅費、仲介費、裝潢費用等若您的年紀是4
賣房必看 | 賣房成本 2023-12-06 434 賣房成本｜原來隱藏成本這麼多｜房仲地政士陳志旻出售房屋有哪些相關費用：賣方仲介費用、代書費用、土地增值稅、財產交易所得稅等費用。 1.代書潤筆費用：簽約時代書會收簽約金２０００元【買賣雙方各１０００元】。 2.塗銷代書費用：台北行情約略２０００元（賣方若無貸款，則無此項費用）。 3.賣方仲介費用：成交總金額約略4%【舉例：成交１０００萬，仲介費約４０萬】。 4.履約保證費用：成交總金額約略萬分之六【舉例:成交１０００萬，履約保證費用約６０００元，買賣雙方各半】。 5.土地增值稅：新北房產可到愛連網用身分證號計算，台北市可到地政雲，最終依稅單為準（可以申請地政電子謄本先做增值稅試算）。 6.財產交易稅：房子賣掉後要在登記日次日三十天內申報房地合一稅或是隔年度須申報所得稅，至於要用哪一種稅制，取決於房地取得時間，民國105年以前屬舊制，以後則屬於新制(房地合一)，但謄本上的登記時間並非唯一個判斷標準，因此建議詢問房仲或是地政士，會比較保險喔每年的財交稅率有些不同，可至財政部稅務入口網查詢 7.工程受益費：不一定會有，要看實際情況而有所不同。 8.交屋前日以前的地價稅、房屋
小陳和你聊聊 | 時事評論 2023-09-07 414 蝦密~我的頂樓加蓋被報拆了！？｜房仲地政士陳志旻總統大選要到了~ 候選人間的攻防越來越精彩每天的新聞都很有趣最近最夯的就是柯、賴的老家增建都被舉報違法而好巧不巧小陳剛好前陣子也接到客戶的電話「小陳阿~我前幾天收到建管處的拆除通知單，怎麼會這樣啊？」客戶語氣裡充滿著擔心聽到客戶擔心的語氣後先安撫客戶的情緒小陳打電話到建管處詢問並且跟建管處長官們約時間到現場再會勘一次與建管處會勘之前小陳多方蒐集資料發現台北市在今年8月底通過民國103年12月31日前的增建可列為既存違建而所謂的既存違建就是拍照列管即可，除非重新再修繕才會被拆除所以小陳只要證明增建是在民國103年前蓋的就可以PASS了我先去了農林署調空照圖網址在這裡 https://image.asrs.gov.tw/ 另外也準備了聲明書、申請書、委任書資料備齊後，我就跟客戶說「放心，會勘那天我會一起去，幫你一起處理。」客戶需要的是在關鍵時刻，「小陳還好有你幫忙，我甚麼都不懂，接到這個通知單嚇死我了，後面再麻煩你幫忙喔」
小陳和你聊聊 | 時事評論 2023-05-20 300 18歲高中生繼承5億遺產後身亡，遺產分配問題｜房仲地政士陳志旻近期最夯的新聞：高中生繼承五億遺產後與辦理過戶的地政士助理夏男見面兩次後，登記結婚婚後兩小時意外身亡這件事實在疑點重重職業病使然~ 我和同事第一時間是在討論除了驚呼之外，想到的卻是高中生賴男的財產該怎麼分配由於賴男、夏男已經登記結婚但因為結婚才兩個小時就身亡並沒有婚後的財產分配所以只有遺產該如何分配的問題以這個案件來說~高中生賴男與配偶夏男沒有子嗣所以繼承人會是配偶夏男與賴母~遺產各半依據民法第1145條的規定若是兇手是夏男，夏男就會失去繼承權就算賴男活起來表示願意原諒夏男夏男一樣會失去繼承權另外再說明若是『故意』致被繼承人死亡或是被繼承人沒死，而被判刑者，都是絕對的失去繼承權，就算被繼承人原諒你，一樣失權但我想不透的是假設真的是要謀財害命送出這個手法也太粗糙了大部分的人都會認為兇手就是夏男但案情真的有這麼單純嗎？有沒有可能是賴母？或者真的就是意外身亡？我們就一起繼續看下去吧
買房必看 | 房貸 2023-05-19 278 3萬房貸補助7月就可入袋！申請資格、條件，一次看完｜房仲地政士陳志旻房貸補貼何時申請？去哪申請？何時領？為了減輕房貸族的壓力，內政部推出房貸補貼政策，自2023/6/1開始申請，申請時間至2023/12/31，預計一次性給予3萬元，最快七月就可領到線上申請網站：「中產以下自用住宅貸款戶支持專案線上申請網站」小陳位於新北市，新北市的條件是貸款總額700萬也就是成交總價低於一千萬元，同時夫妻家戶所得要低於120萬/年目前成交價要在一千萬以內不太容易，而且總價較低的客群貸款金額通常會需要高一些，很容易超過七百萬呀所以小陳身邊的客戶，目前還沒有人符合申請條件阿我認為可以申請到的客群應該會是 1.收入未報稅、貸款總額低：例如攤販，買個1500萬的房子，貸款抓在700萬以下，他就可以符合補助條件，但其實這種客群身上現金很多 2.有乖乖報稅、但收入不高的夫妻：成交價850萬，貸款8成(680萬)，同時符合其他條件就可以申請3萬元補助 3.單身族首購：家戶所得規範在120萬/年，有許多雙薪家庭都已出局，所以也有民眾指出這個補助是在懲罰有家庭的人房貸補貼資格 - 僅有一筆自用性質購置住宅貸款
買房必看 | 購屋觀念 2023-05-18 891 首購必看｜為什麼房仲不理你？｜房仲地政士陳志旻文章目錄（點擊可直接前往該段落）：把房仲當好友建立行情觀念我自己就可決定確定自己的口袋深度你很認真的在網路上搜尋物件聯絡房仲看屋但你是否感覺到，為你服務的房仲似乎不太想理你？也沒有很認真地介紹案件給你呢？如果妳有以上不舒服的感覺，先別怪罪房仲不認真，畢竟房仲時間有限，只會把時間留給最容易成交的客戶而且有些秒殺案件，房仲可能也只會有一次的帶看機會所以該如何讓房仲第一時間把口袋案件介紹給你？ 1.『把房仲當好友』多和房仲聊天，把房仲當好友讓仲介更清楚你的購屋需求及動機當你清楚的表達購屋需求時房仲也會覺得你很有誠意會更認真幫您找房喔小陳常常遇到買方會跟我說我不急啦，我慢慢看買方的想法是，擔心房仲會一直騷擾但我覺得想太多了，房仲哪有時間一直騷擾你但也不需要刻意跟房仲說：我好急好急，要趕快買房只要把自己的需求及動機表達清楚就可以了喔 2.『建立行情觀念』多做功課，避免出價偏離行情
中和遠雄左岸 | 左岸區域大樓簡介 2023-05-18 650 中和遠雄左岸｜遠雄香榭園｜河景第一排｜113年12月實價登錄社區名稱地址基地面積總樓層/地下層總戶數管理費坪數分布結構公設比建築完成日遠雄香榭園中原街18號 2651坪 26樓/B1 99戶 120元/坪 114坪 / 141坪 SRC 32% 2014 遠雄左岸為雙北市唯一水岸造鎮計畫，全區5.7萬坪土地中有1/3為住宅區，具低建蔽、低容積率等特色，使社區擁有更高品質的住宅環境。其中，「香榭園」為區內指標豪宅，四面臨路的超大基地、智慧宅及水岸景觀為最大特點。香榭園的位置在新北市中原街18號，社區四面臨路、三面採光，為目前左岸重劃區內唯二SRC結構建築，建案基地2651坪，興建A、B兩棟電梯大廈，規劃開放式毛胚屋格局，
小陳和你聊聊 | 生活分享 2023-05-13 410 初鐵CT-113公里鐵人三項~我過關啦！距離CT鐵人比賽已結束三個禮拜我似乎還沉浸在衝進終點的氛圍當中雖然過程辛苦，但到終點之後一切的辛苦都轉化成滿滿的成就感我終於成為真正的鐵人啦！我的工作很忙碌，晚上還要去學校上課所以我的練習時間並不多只能利用清晨的時間去跑步累積跑量、或是跟同事一起騎腳踏車這幾位就是跟我一起奮戰的夥伴隨著比賽接近，心情就會越煩燥擔心自己無法完賽，或是過程很痛苦害怕及煩躁的心情很難控制但我一直跟自己說既然報名了，就要堅持，用最輕鬆的心情迎接比賽、享受比賽我上網爬了很多資料，也問過一些有經驗的鐵人其中有一位是賣三鐵衣的老闆他知道我第一次就參加113 就給了我一些建議 1：保持心情平靜，不要因為興奮就衝，容易爆掉 2：因為練習不夠，所以體力流失會很快，所以要定時補給，避免抽筋鐵人三項就是三個運動結合在一起先從游泳來說吧，游泳距離1.9公里，首先要克服的就是不能採到底的恐懼至於要怎麼克服呢？賽前可以去碧潭游泳測試一下如果沒機會去碧潭，但又無法克服恐懼，你可以報魚雷浮標組我的游泳不厲害，
中和遠雄左岸 | 左岸區域大樓簡介 2023-05-13 696 中和遠雄左岸｜遠雄百富｜河景第一排｜113年12月最新實價登錄遠雄百富位於新北市中和區中原二街26號，於2021年完工本案為遠雄左岸區內唯二的SRC鋼骨結構大樓，另外一棟是香榭園而百富同時也是稀有的第一排河景大樓、30坪的兩房也看的到河景喔遠雄百富使用執照有ABC三棟建案基地約3730坪，興建3棟地上24層/27層，地下1層的電梯大樓地下1樓至地上2樓為停車場，戶戶都配有平面車位，三樓主要為公設有接待大廳、中庭花園、交誼廳、會議室、游泳池、健身房、親子遊戲區管理費每坪100元、24小時管理規劃為三種房型~30坪兩房、42坪三房、58坪四房樓高為三米五，沒有壓迫感總戶數為401戶，汽車位445個，機車車位400個社區內有規劃預留電動車充電車位公設比約為33% 遠雄百富基本資料遠雄百富平面配置圖遠雄百富1F公設配置圖遠雄百富30坪家配圖遠雄百富42坪家配圖遠雄百富58坪家配圖遠雄百富三樓公設室內游泳
買房必看 | 交易安全 2023-05-13 1434 房屋漏水｜交屋後漏水怎辦？小陳告訴你4步驟處理SOP 內政部統計資料顯示房屋漏水一直以來都是不動產買賣糾紛前三名表示這個問題困擾著很多買賣方及房仲房屋漏水真的很可怕嗎？別擔心，找到問題就不可怕就像人也會生病、感冒一樣對症下藥，就可解決賣方的漏水瑕疵擔保規範在民法第354條，也就是賣方要保障房屋的品質如果買方在交屋後怠於檢查屋況或是發現漏水六個月內沒有通知賣方，就會被視為接受瑕疵超過五年就不得向屋主請求囉一定會有人說，太誇張了！居然要擔保五年阿！而是交屋前就存在的瑕疵才能請求屋主修復並不是交屋後的五年都要無限制的擔保要避免買到漏水屋，以下三個時間點，分別有需要注意的事項，給大家參考看屋時：找有經驗的朋友一起看屋況，牆面、窗框、廁所、廚房附近有沒有壁癌...等等，也可以拍照留底下斡前：確認『房屋現況說明書』有無註明，也可再詢問房仲及屋主若有漏水怎麼處理撥款前：驗屋時可以請水電師傅一起去現場確認，這是買方最後的防守點，所以一定要特別留意小陳有個小技巧可以提供，若是空屋，可以請房仲把水源總開關關掉，若關掉後指針還再轉就表示『給水管有

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