房地合一稅｜注意！不是所有的裝潢都能認列成本喔|房仲地政士陳志旻｜包租代管

2025-10-183

房地合一稅裝潢成本認列總整理

在出售房屋時，房地合一稅的裝潢費用是否能作為成本扣除，進而達到節稅效果，是許多人關心的焦點。本文將為您詳細解析房地合一稅中裝潢成本的認列標準，助您在申報稅務時有所依循。

根據財政部《房地合一課徵所得稅申報作業要點》的規定，裝潢費用若要被認列為可扣除的成本，必須符合兩大核心原則：

能增加房屋的價值或效能
非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費用

簡單來說，必須是**「與房屋結構固定、無法輕易搬動」**的裝修項目，才有機會被稅務機關認可。可移動的家具、家電或裝飾品，則普遍不被接受。

裝潢成本認列項目總表
為了讓您更清楚地了解哪些裝潢支出可以節稅，哪些不行，我們將各項常見的裝潢項目整理成以下表格：

類別	可認列項目 (✅)	不可認列項目 (❌)
結構與工程	泥作、防水工程、牆面或分間牆變更、隔間牆、天花板、屋頂或地板重作	玻璃窗、鋁窗、鐵窗、外推曬衣架
水電與衛浴	水電管線更新、管線明設、固定式衛浴設備 (馬桶、洗手台、浴缸)	-
固定裝置	固定式木作工程 (例如：木作櫃體、電視牆)、基礎地板/磁磚	可拆卸或移動之木作工程 (例如：木桌椅)、系統櫃、活動家具 (沙發、床具)
其他	-	窗簾、地毯、掛畫、生活家電 (冰箱、冷氣、洗衣機)、可搬動櫃體、裝飾性軟裝物件

特別注意：

系統櫃：由於其可拆卸、可重複使用的特性，即使在合約中註明贈與買方，稅務機關普遍仍不予認列。
木作工程：必須是固定於牆面或樓板的木作才能認列，可移動的木製家具則不行。

申報必備文件清單
為了順利將裝潢費用列為扣除成本，您必須妥善保存所有相關單據與證明文件。以下是國稅局及專業人士建議的必備文件清單：

合法憑證 (最重要)
- 統一發票 (正本)：品項需詳實記載，避免使用「建材一批」、「裝潢費」等模糊字眼。
- 免用統一發票收據：需載明收款人身分證統一編號、收款金額及日期。
修繕合約/裝潢契約書：詳細載明工程項目、範圍及雙方權責。
修繕項目明細表 (估價單)：應與發票內容對應。
付款金流證明：
- 建議使用匯款、轉帳或支票，保留明確的金流紀錄。
- 現金交易因難以追查，較容易被稅務機關否決。
修繕前後照片：作為工程確實執行的佐證，雖非必備但有加分效果。
屋主本人身分佐證或房屋權狀：證明費用由所有權人支付。

若無法提示上述費用證明文件，稅務機關將依**成交價額的3%**計算費用，最高以新台幣30萬元為限。若實際支出高於此金額，務必備妥單據以供核實認定。

常見錯誤與三大NG做法
在申報裝潢費用時，許多人會因不了解規定而犯錯，不僅無法節稅，甚至可能面臨補稅及罰鍰。以下整理出三大NG做法及常見錯誤，提醒您務必避免：

NG 1：無法佐證的工程契約與現金付款
僅有合約卻沒有合法的發票及明確的金流證明，是無法作為報稅憑證的。特別是現金交易，若無其他佐證，很難被稅務機關採信。

NG 2：將非固定裝置列入申報
將移動式家具、家電、窗簾等費用混入裝潢費中一併申報，是常見的錯誤。這些項目與房屋結構無關，容易被稅務機關剔除，甚至引發虛報成本的嫌疑。

NG 3：冒用親友名義購買裝修材料
所有裝潢費用的支出都必須由房屋所有權人本人支付。若發票抬頭為親友姓名，稅務機關在查核時將不予認定。

真實案例警示：

財政部臺北國稅局曾有案例，納稅義務人甲君申報320萬裝修費，但僅提供估價單。經查核後發現，該筆費用實際上是甲君所經營的公司支付的辦公室裝修費，與其個人出售的房地無關。最終，國稅局剔除該筆費用，並對甲君補稅64萬元，另處以罰鍰。

結論
房地合一稅的裝潢成本認列需掌握「固定於房屋、無法輕易移動」及「能提升房屋價值或效能」兩大原則。平日應妥善保存所有合約、發票及金流證明，並確保發票品項明確、付款流程清晰，才能在未來售屋時，合法地將裝潢成本轉化為節稅效益。

若對稅法規定有任何疑義，建議諮詢專業地政士、會計師或直接向所在地國稅局洽詢，避免因錯誤申報而得不償失。

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