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房屋漏水|交屋後漏水怎辦?小陳告訴你4步驟處理SOP

date2023-05-13visits232
內政部統計資料顯示
房屋漏水一直以來都是不動產買賣糾紛前三名
表示這個問題困擾著很多買賣方及房仲

房屋漏水真的很可怕嗎?
別擔心,找到問題就不可怕
就像人也會生病、感冒一樣
對症下藥,就可解決

賣方的漏水瑕疵擔保規範在民法第354條,也就是賣方要保障房屋的品質
如果買方在交屋後怠於檢查屋況或是發現漏水六個月內沒有通知賣方,就會被視為接受瑕疵
超過五年就不得向屋主請求囉

一定會有人說,太誇張了!居然要擔保五年阿!
而是交屋前就存在的瑕疵才能請求屋主修復
並不是交屋後的五年都要無限制的擔保

要避免買到漏水屋,以下三個時間點,分別有需要注意的事項,給大家參考
  1.  看屋時:找有經驗的朋友一起看屋況,牆面、窗框、廁所、廚房附近有沒有壁癌...等等,也可以拍照留底
  2.  下斡前:確認『房屋現況說明書』有無註明,也可再詢問房仲及屋主若有漏水怎麼處理
  3.  撥款前:驗屋時可以請水電師傅一起去現場確認,這是買方最後的防守點,所以一定要特別留意

小陳有個小技巧可以提供,若是空屋,可以請房仲把水源總開關關掉,若關掉後指針還再轉就表示『給水管有滲漏』

最後總結,
  • 交屋後的瑕疵請求期限有五年,發現瑕疵的半年內要通知賣方,怠於通知就失去請屋主修復的權利
  • 交屋前就已經存在的瑕疵,才能向屋主請求擔保,並不是五年內有發生任何狀況,屋主都要負責喔

若你買的房子,交屋後在未裝潢的狀況下漏水了,就照以下的SOP來處理
1.拍照存證
2.通知房仲找漏水師父來看,自己也可以找熟識的師傅double check,先把漏水問題點以及時間點確認出來
3.若是交屋前就存在的既有瑕疵,前屋主要負責,如果是交屋後~因裝潢導致的漏水,就要自己修囉
4.若確認是既有瑕疵而前屋主不處理,就寄一封存證信函給前屋主,至於存證信函怎麼寫呢?

請房仲協助撰寫,如果前屋主收到信件後願意修繕,就告一段落,
若不願意,就去區公所申請調解!
存證信函在網路上有很多範例可以參考

上面有用到的法條,小陳列在這裡
民法:
第 354 條
物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。
出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。

第 356 條
買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。
買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。
不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。

第 365 條
買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。
前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。

 
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